* “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะฟองสบู่มาไม่ต่ำกว่า 6 เดือนแล้ว แต่หลายคนยังคงไม่ยอมรับ” ถือเป็นเรื่องปกติที่ในช่วงแรกของฟองสบู่จะมีนักวิชาการ ผู้ประกอบการรวมถึงตัวแทนของหน่วยงานภาครัฐออกมายืนยันว่าภาวะยังปกติไม่น่าเป็นห่วง ดังที่เกิดขึ้นในปี พ.ศ. 2539 ในประเทศไทย หรือในปี พ.ศ. 2550 ตอนที่ Ben Benche ลดอัตราดอกเบี้ยครั้งแรกและยืนยันว่าเศรษฐกิจสหรัฐยังแข็งแรงและธุรกิจอสังหาฯ ก่อนวิกฤตซัพไพร์มจะตามมาใน 12 เดือน ทฤษฎีเศรษฐศาสตร์ จะเรียกว่าช่วงเวลาที่ไม่ยอมรับความเป็นจริง (Denial Phase)
* จุดเริ่มของฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจากการที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้นเร็ว มีการซื้อเพื่อเก็งกำไร ด้านSupply ขยายตัวเร็วกว่าความต้องการของตลาด เริ่มมีสต๊อกสูงขึ้นกว่าที่ตลาดจะรองรับในเวลาอันใกล้ ผลตอบแทน เช่น การปล่อยให้เช่าไม่คุ้มกับการลงทุนเป็นต้น สิ่งเหล่านี้เกิดขึ้นแล้วทั้งหมดแต่ทุกคนจะมีเหตุผลมาแก้ไข ปัจจุบันสต๊อกบ้าน, คอนโด, ทาวเฮ้าท์ ที่ยังขายไม่ได้มีสูงถึงกว่า 200,000 หน่วย และเป็นยอดที่สูงที่สุดตั้งแต่ปี 2540
การขึ้นโครงการใหม่โดยเฉพาะคอนโดมีจำนวนมาก ใน 2 ปีข้างหน้าจะมีโครงการสร้างไม่ต่ำกว่า 500,000 ลบ. ซึ่งคอนโดมีความเสี่ยงสูงกว่าบ้านแนวราบ เพราะเมื่อขึ้นแล้วหยุดสร้างไม่ได้ ถึงแม้จะไม่มีความต้องการหรือยอดขายรองรับ ที่น่าเป็นห่วง คือที่อยู่อาศัยในปัจจุบันกว่า 50% มาจากบริษัทขนาดใหญ่และอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทเหล่านี้ มีแรงกดดันจากผู้ถือหุ้นที่จะต้องการเพิ่มยอดขาย เพิ่มกำไร ดังนั้น จะเห็นได้ว่าทุกรายประกาศว่าปีหน้าจะมีโครงการเพิ่มขึ้นทั้งๆ ที่ตลาดอาจจะไม่พร้อม
* สิ่งที่จะเห็นตามมา คือยอดขายโครงการจะช้าลง เดิมเคยปิดการขายคอนโดได้ภายใน 3-4 เดือน ตอนนี้หลายแห่งสร้างเสร็จก็ยังมีเหลืออยู่ การแข่งขันสูงขึ้นระหว่างผู้ประกอบการด้วยกัน ปัจจุบันมีโปรโมชั่นทั้งลดแลกแจกแถมถึงขนาดให้ลูกค้าเข้าอยู่ฟรีได้ถึง 1 ปี หรือการลดราคาถึง 30% ในช่วง Presale
* หลายคนบอกกันว่าคอนโดใกล้หรืออยู่บริเวณ BTS หรือ MRT ไม่น่าเป็นห่วง แต่ไม่มีใครให้คำจำกัดความคำว่าระยะใกล้คือเท่าไหร่ เช่น 100 เมตร หรือ 2 กิโลเมตร ปัจจุบัน โครงการที่บอกว่าใกล้นั้น เริ่มมีมากขึ้น เพราะถ้าอยู่ไม่เกิน 3 กม. ก็บอกว่าใกล้ ราคาขายอยู่ที่ 50,000-70,000.- บาทต่อตรม. จริงๆ แล้วพวกนี้น่าเป็นห่วงเพราะมี Supply เข้ามามาก ยังมีที่ดินให้แข่งกันซื้อเพื่อนำมาพัฒนาอีกจำนวนมาก ซึ่งต่างจากโครงการที่เรียกว่าใกล้จริงๆ หรือไม่เกิน 500 เมตรที่มีที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาในจำนวนจำกัด สำหรับโครงการคอนโดระดับสูงที่ราคา 100,000.- บาทต่อตรม. แถบ CBD เช่น ถนนสาทร, ถนนสีลม หรือบริเวณพื้นที่ที่อยู่อาศัยราคาแพงแถวสุขุมวิทก็เริ่มมีปัญหาคือมียอดรอขายสูง ส่วนแนวราบทุกๆ แห่งก็เริ่มมีปัญหาด้านการขายหากถามผู้ประกอบการจริงๆ
* แนวโน้มสุดท้ายเมื่อฟองสบู่แตกหรือราคาประกาศขายเริ่มตกลงก็คือ คนซื้อเพื่อเก็บไว้เก็งกำไรก็จะทิ้งดาวน์ ส่วนคนที่ต้องการซื้อจริงจะรอเพราะกลัวราคาจะตก Supply และสต๊อกมีสูง ผู้ประกอบการต้องลดราคาหรือขายแบบกำไรต่ำ ในที่สุดบางรายจะขาดทุน เกิดโครงการร้างหรือตึกสร้างไม่เสร็จ แต่ฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ จะไม่หนักเหมือนในปี 2540 ด้วยเหตุผล 3 ประการหลัก คือ เศรษฐกิจและอุตสาหกรรมโดยรวมนั้นยังไปได้ GDP ไม่ติดลบ ผู้ประกอบการรายใหญ่มีฐานทางการเงินที่แข็งแกร่ง สัดส่วนหนี้ต่อทุนต่ำ ทำให้มีสภาพคล่องและอยู่ได้ ถึงแม้กำไรหรือ Margin จะลดลง สุดท้ายคือสถาบันการเงินมีฐานะที่แข็งแรงเช่นกัน ทำให้หากมีการปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการไหนแล้วก็ยังจะสนับสนุนต่อไปได้ อย่างมากก็จะขยายระยะเวลาเงินกู้แต่คงไม่ถึงกับเรียกคืน สำหรับช่วงที่น่าจะเกิดฟองสบู่แตกคงไม่เกินไตรมาสสี่ปีหน้า
* บทเรียนฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เห็นกันบ่อยครั้งในทุกๆ ประเทศ ทุกครั้งก็จะบอกกันว่าเจ็บปวดมากและคงจะเกิดขึ้นอีกยากเพราะทุกคนมีบทเรียนแต่ในที่สุดมันก็เกิดขึ้นอีกจนได้
========================
อ้างอิง
http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=316188
ผมไปอ่านมา และคิดเหมือน คนเขียนบทความนี้
สำหรับ บ้าน ผมมองว่า ไม่น่าจะกระทบมาก เพราะคนที่ซื้อบ้าน ส่วนใหญ่ คือซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ
ต่างจากคอนโด ที่ซื้อเก็งกำไรกันซะส่วนมาก
ดังนั้น เพื่อนๆ ที่กำลังตัดสินใจซื้อ เพื่อเก็งกำไร หรือ ไม่ได้เพื่ออาศัยเองแต่เอาไว้ปล่อยเช่า
ผมว่า ระวังกันหน่อยก็ดีครับ โดยเฉพาะคอนโด
ด้วยความเป็นห่วง…