สัปดาห์ที่แล้วยื่นเอกสารผ่านทางโครงการ เมื่อวานนี้เจ้าหน้าที่แบงค์เขียว โทรมาแจ้งว่าตรวจสอบเอกสารแล้ว กำลังทำเรื่องขออนุมัติให้ น่าจะผ่านและไม่มีปัญหาอะไร …..ผมรบกวนขอความรู้เกี่ยวกับขั้นตอนของการกู้ซื้อบ้าน ด้วยครับ ( เป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ และจะต้องผ่อนดาวส์ 4 งวด )
จากนี้ผมต้องทำอย่างไรบ้างครับ
1.จะต้องเข้าไปทำเรื่องจองได้เลยหรือเปล่าครับ ค่าจอง 20,000 บาท ( ทั่วๆไป เราขอฟรีจองได้ไหม๊ครับ )
2.การทำสัญญาซื้อ-ขาย จะเกิดขึ้นเมื่อไหร่ครับ คือ หลังจากที่แบงค์อนุมัติ อย่างเป็นทางการ หรือ เราผ่อนดาวส์จนครบ 4 งวด ก่อน
3.กรณีที่จะต้องจองไว้ก่อน แล้วพอเราผ่อนดาวส์จนกำหนดครบ 4 งวด แต่ปรากฏบ้านยังสร้างไม่เสร็จ ไม่พร้อมโอน เรายกเลิกสัญญาได้หรือเปล่าครับ เท่าที่ไปดูมาสองรอบ ผมว่ากำหนด 4 เดือนนี่ คงต้องเร่งน่าดู หรือถ้าเสร็จก็คงไม่เนี๊ยบครับ อาจจะต้องแก้ไขเยอะเหมือนกัน ตอนนี้ก็สร้างไปแล้วประมาณ 60 % เอง ( บริษัทนี้เห็นมีคนบ่นเยอะเหมือนกัน เลยกว่าว่าตัวเองอาจจะโดนด้วย )
รบกวนเพื่อนสมาชิก ท่านใดที่มีประสบการณ์หรือรู้เรื่องพวกนี้ ให้คำแนะนำผมด้วยครับ
ขอบคุณครับ..
By: ห้าพันศอก
Since: 28 ก.ค. 55 10:29:33
ขั้นตอนทั่วๆ ไปนะครับ
1. จองบ้าน โดยโครงการมักจะกำหนดเวลาที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขาย (เรา-โครงการ)
2. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ในสัญญาจะระบุว่าเราซื้อบ้านจาก*ใคร ในราคาเท่าไหร่ เนื้อที่ดินเท่าไหร่ จะระบุเรื่องเงินที่ใช้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นเงินดาวน์หรือส่วนหนึ่งของเงินดาวน์ ถ้าบ้านแพงมากเงินดาวน์ก็แพงตาม เราอาจจะมีเงินไม่พอตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายก็จะมีการระบุว่าให้ผ่อนดาวน์ไม๊เดือนละเท่าไหร่ (เรา-โครงการ)
โดยธรรมเนียมปฏิบัติธนาคารมักจะยอมรับคำของสินเชื่อหลังจากขั้นตอนที่ 2 นะครับ เพราะจะมีเอกสารสำคัญครบถ้วนที่ขั้นตอนนี้ แต่ถ้ามีธนาคารที่สนับสนุนโครงการเป็นทางการก็แล้วแต่ promotion ที่ต้องการจะแย่งลูกค้านะครับ
3. เมื่อธนาคารรับเรื่องก็จะเก็บค่าประเมินหลักประกัน แล้วมาทำการประเมินหลักประกันว่าบ้านที่ขอกู้สมเหตุสมผลกับจำนวนเงินสินเชื่อที่ขอหรือไม่ แล้วก็จะส่งเรื่องขออนุมัติไปครับ (เรา-ธนาคาร)
4. ถ้าการขออนุมัติผ่านก็จะต้องรอจนบ้านเสร็จธนาคารจึงจะยอมทำนิติกรรมให้ (เรา-ธนาคาร)
5. สมมุติบ้านเสร็จ เราต้องจ่ายเงินถ้ามียอดค้างกับโครงการทางโครงการถึงจะยอมโอน (เรา-โครงการ)
6. นัดโอนและจำนอง โดยการโอนจะเป็นการโอนจากโครงการให้เรา และเราก็จำนองธนาคารต่อในวันเดียวกัน เพื่อให้ธนาคารยอมจ่ายเงินค่าสินเชื่อให้เราซึ่งจะถูกจ่ายต่อให้เจ้าของโครงการต่อไป
ตอบคำถาม
1. การจองเป็นเรื่องระหว่างเรากับโครงการถ้าเราพิจารณาว่าโครงการเป็นของจริง น่าจะสร้างเสร็จจริง คนรับเงินจองเป็นตัวแทนของโครงการจริง ก็สามารถวางเงินจองได้ครับ
2. สัญญาซื้อขายจะเกิดขึ้นที่ สนง. ที่ดินในวันโอน เป็นสัญญาตามแบบฟอร์มของ สนง. ที่ดิน (ไม่ค่อยสำคัญ) สัญญาที่สำคัญมากที่คุณจะทำกับโครงการคือสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะหากมีการผิดสัญญา การฟ้องร้องจะยึดตามเนื้อหาสาระในสัญญานี้ครับ
3. ธนาคารจะไม่มีทางยอมรับจำนองหลักประกันที่มีมูลค่าไม่สมดุลกับยอดที่ขอสินเชื่อแน่นอนครับ ดังนั้นถ้าถึงเวลาบ้านไม่เสร็จ ก็ต้องไปดูว่าสัญญาจะซื้อจะขายระบุไว้ว่างอย่างไร เราสามารถเรียกร้องหรือฟ้องร้องได้หรือไม่
ข้อควรระวัง
1. ตอนจองให้ความสำคัญกับใบเสร็จรับเงินให้มากๆ ครับ
2. ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ขั้นตอนนี้สำคัญที่สุดเพราะวางเงินเยอะและสัญญาต้องมีสาระที่เราไม่เสียเปรียบ ถ้ามีเพื่อนๆ หรือคนรู้จักเป็นทนายความอาจจะยอมจ้างก็ไม่เลวนะครับ เพราะถึงเราจะถูกอย่างไรถ้าสัญญาเข้าข้างเจ้าของโครงการเราก็เรียกร้องอะไรได้ไม่มากครับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเจ้าของโครงการที่เป็น 18 มงกุฎมักจะให้ลูกน้องเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับเรา พอมีปัญหาก็จะฟ้องร้องลำบาก เพราะต้องไปฟ้องลูกน้องเค้าแทนเป็นต้น ซึ่งต้องดูให้ดีนะครับ
By: นายจืดสนิท
Since: 28 ก.ค. 55 11:59:04
ขอบคุณครับ นายจือสนิท มากๆครับ ตอบละเอียดดีจัง เล่นเอาคนที่ไม่มีความรู้ กระจ่างเลยทีเดียว
แต่ขอรบกวนเวลาอีกนิดนะครับ
รายละเอียดโครงการเป็นอย่างงี้ครับ
1.บ้านราคา 4.4 mb. อ้างโปรโมชั่นแล้วลดให้เราเหลือ 4.2 mb. / แบงค์อนุมัติให้กู้ได้ 4.1 mb. แต่เจ้าหน้าที่บอกว่าจะขอให้ได้ 4.2 mb. ตามราคาที่โครงการตั้งไว้ เราจะได้ไม่ต้องหาเงินมาจ่ายส่วนต่างเอง …..เหตุการณ์อย่างนี้พออธิบายความได้ว่าอย่างไรบ้างครับ เช่น โครงการ-แบงค์ รู้ราคาประเมินกันอยู่แล้วว่าไม่เกิน 4.0-4.2 mb. แต่โครงการทำเป็นลดให้เพื่อจูงใจเราให้ซื้อบ้านกับเขา และแบงค์ทำเป็นให้เรารู้สึกว่าขเาช่วยเรา up เงินกู้ขึ้น เพื่อให้เราตัดสินใจกู้กับเขา โดยไม่ที่ยังไม่ได้คุยเรื่องดอกเบี้ยกันเลย
2.กรณีที่เราจอง 20k ผ่อนดาวส์ผ่านไป 4 เดือนๆ 20k ราคาบ้านวันโอนกรรมสิทธิ์ก็จะลดลงมาที่ 4.1 mb. ถูกต้องไหม๊ครับ ( 4.2- ( 20k + ( 4*20k ) )
3.สัญญาซื้อ-ขายที่เราทำกับโครงการ ต้องทำทันทีกรือต้องให้บ้านสร้างเสร็จก่อนค่อยทำครับ และผลการอนุมัติจากทางแบงค์ ก็ยัง Standby รออยู่แล้ว แม้จะกินระยะเวลาถึงประมาณ 4-5 เืดือน ผมเข้าใจถูกต้องไหม๊ครับ
4.เราสามารถเอาผลการอนุมัติเปลี่ยนเป็นโครงการอื่นได้หรือเปล่าครับ ( ราคาขายบ้านเท่ากัน )
By: ห้าพันศอก
Since: 28 ก.ค. 55 13:39:59
ของเราก็จองกับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ (กำลังสร้าง) เราจอง 50,000 และทำสัญญา 400,00 แสน (แบ่ง 2 งวด) และผ่อนดาวน์ 3 งวด ๆ ละ 47,500
การซื้อบ้านกับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ปกติราคาจะลดให้เรียกว่า Pre-sale ค่ะ ก็แล้วแต่ว่าจะลดเท่าไหร่ต่อรองกันไป
โดย ปกติจะทำสัญญาจะซื้อจะขายตามที่โครงการแจ้งมา แต่…ขอย้ำให้อ่านสัญญาดีๆ นะค่ะ หากไม่โอเค ให้แก้ไขเลย ของเราตอนอ่านครั้งแรกรับไม่ได้ เลยให้แก้ไขตามที่เราแจ้งไป หากเค้าไม่แก้ ก็ไม่ต้องไปเอาค่ะ
สัญญาต้องเป็นธรรม ไม่เอาเปรียบผู้บริโภค ไม่งั้นไม่ยอม
By: MySweetyRyu
Since: 28 ก.ค. 55 16:44:55
ขอตอบตามความคิดเห็นส่วนตัวนะคับ
1. การให้สินเชื่อของแบงค์จะมีจุดเริ่มต้นมาจากราคาประเมินครับ แล้วจะีมีนโยบายว่าให้กู้กี่% ของราคาประเมิน จนท.ที่ติดต่อเค้าอาจจะทราบหรือมั่นใจว่าอาจจะ control ราคาประเมินได้ จึงเป็นที่มาว่าทำไมเค้าถึงบอกตัวเลขคุณได้ เพราะตามขั้นตอนจริงๆ แล้วการประเมินยังไม่เกิดขึ้นจนกว่าคุณจะยื่นเรื่องที่ธนาคารพร้อมทั้งจ่ายค่าประเมิน ข้อเท็จจริงเป็นไปได้หลายอย่างนะครับ แต่ผมเคยเจอมากรณีคล้ายๆ แบบนี้คือ จนท. อ้างว่าขอได้มากกว่าปกติแล้วเรียกเงินพิเศษจากคุณก็เป็นได้ครับ
2. ใช่ครับ
3. สัญญา"จะ"ซื้อ"จะ"ขายมักจะทำตอนคุณวางเงินจำนวนมากนะครับ สมมุติว่าทั้งฝ่ายคุณและฝ่ายผู้ซื้อมีความจริงใจทั้ง 2 ฝ่าย สัญญาดังกล่าวจะปกป้องคุณเพราะลำพังแค่ใบเสร็จรับเงินจองจะไม่มีน้ำหนักมากนักในทางกฎหมายเวลาเจ้าของโครงการไม่สามารถโอนบ้านให้คุณได้ ในทางกลับกันก็จะเป็นการปกป้องเจ้าของโครงการด้วยเพราะลูกค้าที่แพรวพราวอาจจะมาทำเป็นจองด้วยเงินเพียงเล็กน้อยแล้วไม่ยอมจ่ายเงินดาวน์เสียทีทำให้ผู้ขายเสียโอกาสที่จะได้ขายคนอื่นที่ต้องการจะซื้อจริงๆ ในความเห็นของผมถ้าคุณจะจ่ายเงินจำนวนเป็นแสนๆ ยังไงก็ต้องทำสัญญา ผมว่าใบเสร็จรับเงินมันดูหลวมๆ ไปนิดนะครับ ซึ่งทำสัญญาแล้วระบุเงื่อนไขการผ่อนดาวน์ก็ได้ ไม่เห็นแปลกครับ
สัญญาซื้อขายตามหลักการจะเป็นแบบฟอร์มที่ สนง. ที่ดินนะครับ ระบุว่าผู้ขายคือใคร ขายกี่บาท ใครเป็นคนซื้อ เนื้อที่ดินเท่าไหร่ มีสิ่งปลูกสร้างไม๊ อะไรทำนองนี้ *ให้เน้นเลยครับว่าให้ดูสัญญาจะซื้อจะขายให้ดีๆ ครับ
4. ผลการอนุมัติไม่น่าจะเปลี่ยนไปใช้กับบ้านที่อื่นได้นะครับ เพราะยังไงทาง สนง. ใหญ่ของแบงค์จะต้องใช้ข้อมูลการประเมินหลักทรัพย์ตัวจริงที่จะให้เงินกู้ ผมค่อนข้างมั่นใจว่าถ้าคุณเปลี่ยนบ้าน แบงค์่น่าจะขอเก็บค่าประเมินใหม่แน่นอนครับ
* ผมเน้นเหมือน คห. 3 นะครับ คือให้ความสำคัญกับสัญญานะครับ
** มีคำถามไรหลังไมค์ได้นะครับ กลัวจะไม่ได้เข้ามาอ่านกระทู้ครับ
By: นายจืดสนิท
Since: 30 ก.ค. 55 01:21:29