ในกรณีการโอนที่ดินเพื่อชำระหนี้ธนาคาร คือที่ดินที่ติดจำนองอยู่และตัดสินใจที่จะไม่ผ่อนธนาคารต่อ จึงเสนอให้ธนาคารยึดที่ดินไป และยกเลิกหนี้สินที่ติดค้างอยู่ทั้งหมด
ซึ่งกรณีนี้ได้ทำการโอนที่กรมที่ดินเรียบร้อยพร้อมกับมีภาษีเงินได้หัก ณ.ที่จ่าย ขอสอบถามผู้รู้ตามนี้
– ในกรณีที่มูลค่าหนี้เหลือน้อยกว่าราคาประเมินที่ดิน จะถือมูลค่าหนี้เป็นรายได้หรือราคาประเมิน เช่น ราคาประเมิน 1 ล้าน แต่หนี้เหลือ 5 แสน และโอนชำระหนี้ไป จะถือว่าขายที่ดินในราคา 5 แสนได้หรือไม่ในการแจ้งสรรพากร
– เกี่ยวกับการขอคืนภาษี เพราะเวลาโอนที่ดินใช้ราคาประเมิน แต่มูลค่าหนี้เหลือน้อย ทำให้ภาษีที่ถูกคำนวณออกมาสูงกว่าความเป็นจริง จะสามารถขอคืนภาษีได้หรือไม่
– ในส่วนค่าใช้จ่าย ให้ถือส่วนไหนเป็นค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมการโอน หรือถ้ามีหลักฐานว่าซื้อที่ดินมาในราคาเท่าไหร่ สามารถใช้เป็นหลักฐานได้หรือไม่ว่าเป็นต้นทุนค่าใช้จ่าย
หรือหากใครมีข้อแนะนำอย่างไร สามารถค้นข้อมูลได้ตรงไหน ยินดีรับคำแนะนำครับ
ลูกหนี้เป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลล่ะครับ และมีการปรับโครงสร้างหนี้โดยนำหลักเกณฑ์ของ BOT มาใช้หรือเปล่า ถ้าใช่ ตอนโอนก็น่าจะได้รับยกเว้นภาษีหัก ณ ที่จ่าย
แต่ถ้าไม่ใช่ ถ้าลูกหนี้เป็นบุคคลธรรมดา ในการคำนวณภาษีเงินได้ ก็ต้องใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินเป็นหลักครับ อันนี้เป็นกฎหมายบัญญัติไว้ในมาตรา 49 ประมวลรัษฎากร
และถ้าถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ที่กรมที่ดินแล้ว และที่ดินนั้นได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร มีสิทธิเลือกเสียภาษีได้ว่าจะเสียตามที่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ที่กรมที่ดินไปเลย (คือหักไว้เท่าไหร่ ก็จบกัน ไม่ต้องเอามารวมยื่นแบบ) หรือว่าจะเลือกนำมารวมยื่นกับรายได้อื่นของเรา
ถ้าเลือกอย่างหลัง คือเลือกที่จะนำมารวมกับรายได้อื่น ก็มีสิทธิจะหักค่าใช้จ่ายตามจริงก็ได้ คือมีหลักฐานค่าใช้จ่ายต้นทุนที่ดินเท่าไหร่ ค่าธรรมเนียมที่เป็นภาระของเราในตอนที่ซื้อเท่าไหร่ ก็นำมารวมหักเป็นรายจ่ายได้ ถ้าคำนวณแล้ว เสียภาษีเกินไป ก็สามารถขอคืนได้ภายใน 3 ปี
ส่วนกรณีของบริษัท การขายที่ดิน ปกติก็ต้องขายในราคาที่ไม่ต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งกรมสรรพากรให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นราคาตลาด ยกเว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร ซึ่งกรณีนี้ อาจจะถือว่าเป็นการโอนที่ดินในราคาต่ำกว่าราคาตลาดโดยมีเหตุอันสมควรก็ได้
ขอบคุณคุณ ละอ่อนธรรม มาก ๆ ครับ
กรณีนี้
– ลูกหนี้เป็นบุคคลธรรมดา คือตัวผมเอง
– มูลค่าหนี้ต่ำกว่าราคาประเมินมาก คือประมาณ 40% ของราคาประเมิน
– ราคาต้นทุน มีหลักฐานว่า สูงกว่ามูลค่าหนี้
– ถือครองมาเกิน 5 ปี
– การโอนมีหลักฐานการโอนว่าเป็นการโอนทรัพย์ชำระหนี้ ธนาคาร เพราะมีหนังสือสัญญา มีการจดจำนอง และมีหนังสือยืนยันการโอนทรัพย์ชำระหนี้ที่ออกโดยธนาคาร
กรณีนี้เข้าข่ายว่ามีเหตุอันควรที่จะขายต่ำกว่าราคาประเมิน มีสิทธิ์จะได้คืนหมดหรือไม่ครับ
ตามความเข้าใจของผม
มี พระราชกฤษฎีกาที่ 475 การโอนชำระหนี้ที่ไม่เกินมูลหนี้น่าจะได้รับยกเว้นนะครับ
จะต้องทำก่อนสิ้นปีนี้นะครับ
พระราชกฤษฎีกา 475 ไม่เกี่ยวครับ เป็นเรื่องลดหย่อนอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลให้บริษัทที่นำหลักทรัพย์ไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
ที่ถูก ต้องเป็นพระราชกฤษฎีกา 495 ซึ่งมีหลักสำคัญอย่างที่ผมได้ถามไปในตอนแรกว่า มีการปรับโครงสร้างหนี้โดยนำหลักเกณฑ์การปรับโครงสร้าหนี้ของ BOT มาใช้หรือเปล่า ถ้าใช่ก็จะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีนิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมโอนก็ได้รับลดหย่อนเหลือ 0.01% เท่านั้น
ถ้าไม่ใช่ ก็ไม่ได้รับยกเว้น และต้องเสียภาษีตามปกติ ซึ่งโดยหลักของภาษีบุคคลธรรมดา การขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องยึดเอาราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินเป็นหลักในการคำนวณภาษี โดยถือราคาประเมินเป็นรายได้ จะไปราคาอื่นมาใช่ไม่ได้เลย จะขายสูงขายต่ำ ก็ไม่สน สนอย่างเดียว คือราคาประเมินทุนทรัพย์
ในกรณีนี้จะรู้ได้อย่างไรว่าเข้าเงื่อนไขการปรับโครงสร้างหนี้ของ BOT ครับ
ลองโทรสอบถามทาง Call Center ของกรมสรรพากรแล้วครับ เหมือนที่คุณ ละอ่อนธรรมบอก กรณีของบุคคลธรรมดาให้ยึดราคาประเมินกรมที่ดิน ดังนั้นกรณีนี้ก็เช่นกัน
แต่กรณีนี้มีข้อดีคือการโอนทรัพย์ชำระหนี้ สามารถที่จะระบุได้ว่าไม่เข้าเงื่อนไขของการค้าเพื่อทำกำไร ดังนั้นเลือกได้ว่าจะยื่นภาษีหรือไม่ก็ได้
ขอบคุณสำหรับคำตอบครับ
จะรู้ได้อย่างไรว่าเข้าเงื่อนไขการปรับโครงสร้างหนี้ของ BOT
ตอบ กรณีนี้ คุณอาจจะสอบถามไปที่ธนาคารว่าได้นำหลักเกณฑ์ปรับโครงสร้างหนี้ของ ธปท. มาใช้ในการปรับโครงสร้างหนี้หรือไม่ ถ้าใช่ ก็ควรจะขอให้ธนาคารออกหนังสือรับรองสิทธิประโยชน์จากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ให้ เพื่อนำไปใช้ในการขอคืนภาษีที่ได้เสียไปแล้วที่กรมที่ดิน (หนังสือที่คุณบอกว่าธนาคารได้ออกให้เพื่อรับรองการโอนทรัพย์ชำระหนี้ อาจจะเป็นหนังสือตัวที่ผมพูดถึงก็ได้ครับ) ถ้าคุณมีสิทธิขอคืนภาษี ก็จะต้องยื่นแบบ ค.10 เพื่อขอคืนต่อกรมสรรพากรภายใน 3 ปี