คือตอนนี้มีเงินเก็บอยู่จำนวนนึงน่ะคะ ไม่มากไม่มาย … เงินเดือนอยู่ประมาณ 20k น่ะคะ แต่พอดีย้ายงานกลับมาอยู่บ้านก็เลยไม่ต้องเสียค่าที่พัก
เลยอยากนำเงินส่วนนี้ มาผ่อนคอนโดไว้น่ะคะ คิดว่าคงปล่อยเช่าต่อ
อยากทราบวิธีคิดคร่าวๆน่ะคะ (อ่านในเน็ทแล้ว งงๆน่ะคะ)
1. ปกติ คอนโด ราคาล้านกว่าๆนี่ เขาผ่อนเดือนละเท่าไรกันเหรอคะ (หลังจากที่ส่งดาวน์แล้วน่ะคะ)
2. ที่บ้านมองว่าถ้าซื้อเป็นบ้านหลังจะดีกว่า แต่ตัวเรามองว่าบ้านหลังต้องใช้เงินมากน่ะคะ ส่วนนี้มีความต่างยังไงไหมคะ?
3. ราคาค่าเช่าเนี่ย คิดยังไงกันเหรอคะ ประเมินยังไง มีบางเว็บที่อ่าน เขาบอกคิด10%
10% นี่คืออะไรเหรอคะ? 10% จากราคาค่าเช่า?
รบกวนขอคำแนะนำด้วยนะคะ
By: MoChIkO
Since: 27 ก.ย. 55 10:36:25
1. กว่าเท่าไรล่ะครับ? สมมุติ 1.5 ล้านละกัน ผ่อนประมาณ 8,000 บาท
http://www.scb.co.th/th/personal-banking/loans/personal-loans/housing-loans/pnb_loan_calculate
2. ใช้เงินเท่ากันแหละครับ ซื้อราคาเท่ากันรึป่าวล่ะ? แต่ส่วนกลางคอนโด ราคาแพงกว่าส่วนกลางหมู่บ้าน
ไอ้ที่คุณคิดว่าแพงกว่า คงหมายถึงพวกเฟอร์ฯ, ตกแต่งล ฯลฯ แน่นอนครับ บ้านมันมีห้องเยอะกว่า พื้นที่มากกว่า
3. ไม่แน่ใจครับ แต่ที่รู้ๆ คอนโดราคา 1.5 ล้านค่าเช่าประมาณ 3,000-5,00 บาท/เดือน (แล้วแต่ทำเล)
By: QDora
Since: 27 ก.ย. 55 10:48:40
เราซื้อคอนโดรีเจนท์ อยู่ในซอย 800 เมตร ปากซอยเป็นรถไฟฟ้าสถานีปุณณวิถี
ราคา 1 ล้าน ตกแต่งอีกประมาณ 1 แสน
กู้ธนาคารออมสิน 8 แสน ผ่อนเดือนละ 7 พัน
ตอนนี้ให้เช่าอยู่ 7500 จ้า
By: NooJaPlus
Since: 27 ก.ย. 55 11:02:03
ถ้าต้องกู้มาซื้อเพื่อให้เช่าไม่คุ้มแน่ๆ
คอนโดราคาล้านกว่า ส่วนมากไม่อยู่ในทำเลที่สามารถปล่อยเช่าได้ในราคาสูงนัก
อย่าง LPN ราคาล้านกว่า ต้องผ่อน7000-10000
แต่ทำเลส่วนใหญ่จะปล่อยเช่าได้ไม่คุ้มค่าผ่อนต่อเดือน
ยังไม่นับค่าเฟอร์ฯ ค่าตกแต่ง ค่าซ่อมบำรุงระหว่างทาง ที่ต้องดูแล
By: umibozu
Since: 27 ก.ย. 55 13:53:09
#3 ทำไมจะไม่คุ้มล่ะครับ แค่ค่าเช่าที่ cover ดอกเบี้ยรายเดือนก็คุ้มแล้ว ในส่วนที่เหลือเป็นกำไรครับ
สมมุติ ผ่อนเดือนละ 8000 บาท เป็นดอกเบี้ยซัก 5000 เป็นต้น 3000 บาท
เก็บค่าเช่า 6000 บาท ต่อเดือน เท่ากับว่าเราได้กำไรจากการลงทุนไป 1000 บาทต่อเดือนนะครับ เท่ากับกำไร 33.33% ต่อเดือน เลยทีเดียว (ฝากแบงค์ ดอกเบี้ย 3% ต่อปี นะครับ)
เพราะสุดท้าย เราได้อสังหานั้นมาด้วยเงินลงทุนของเราเอง ซึ่งสามารถนำอสังหานั้นกลับมาเปลี่ยนเป็นเงินสดเพื่อเอาเงินต้นคืนได้ด้วยครับ
By: basicball
Since: 27 ก.ย. 55 14:04:54
เห็นด้วยกับ คคห4
กู้เงินซื้อ ได้ผลตอบแทนกว่าเอาเงินสดซื้อนะคะ
สมมติเราดาวน์ 2 แสน คอนโด 1 ล้าน ให้เช่า 7000 ต่อเดือน
เท่ากับต้นทุนเงินตัวเองแค่ 2 แสน
แต่ได้ค่าเช่าส่วนเกินจากดอกเบี้ยซัก 3000 ต่อเดือน
คิดดูนะว่าจะได้ผลตอบแทนถึง ร้อยละ 18
แต่ถ้าคุณเอาเงินสดไปซื้อ 1ล้าน คุณได้ค่าเช่าเดือนละ 7000 คุณได้ผลตอบแทนแค่ร้อยละ 8.4 เอง
By: noojaplus (NooJaPlus)
Since: 27 ก.ย. 55 16:50:53
"สมมุติ ผ่อนเดือนละ 8000 บาท เป็นดอกเบี้ยซัก 5000 เป็นต้น 3000 บาท
เก็บค่าเช่า 6000 บาท ต่อเดือน เท่ากับว่าเราได้กำไรจากการลงทุนไป 1000 บาทต่อเดือนนะครับ"
งงครับ
ผ่อนธนาคาร 8000 ต่อเดือน(ต้น+ดอก)
ให้เช่า 6000 ต่อเดือน
เท่ากับต้องจ่ายธนาคารเอง 2000 ต่อเดือน
กำไรตรงไหน?
หรือถ้าคิดว่าจ่ายเองแค่ 2000 มีคนช่วยจ่าย 6000
ไปจ่ายดอกเบี้ยธนาคารอย่างที่คุณคิด
แต่อย่าลืมว่าต้องมีคนเช่าต่อเนื่อง ตลอดระยะเวลาที่กู้ด้วย
ช่วงเวลาที่ไม่มีคนเช่า คิดเผื่อหรือยัง
ปีนึงไม่มีคนเช่าสัก3-6เดือน คุณก็ยังต้องจ่ายธนาคารนะ
แล้วถ้าตึกเริ่มเก่าสัก3-5ปี ใกล้ๆกันมีโครงการใหม่กว่าขึ้นมา
มีคนปล่อยเช่าราคาเท่ากัน ผู้เช่าย้ายออกไปอยู่ที่ใหม่ จะทำอย่างไร
อย่าคิดได้ทางได้เพียงอย่างเดียว คอนโดให้เช่าเยอะมากแข่งกันปล่อยเช่าจะตายตอนนี้
ถ้าทำเลไม่ดีจริงหวังค่าเช่าให้คุ้มค่าผ่อนได้ยากมาก(คอนโดทำเลดีก็ไม่ใช่ราคาล้านกว่า)
อีกอย่างคอนโดราคาล้านกว่าๆ
อยู่ในทำเลที่มีค่าเช่าไม่มากนักหรอก
เท่าที่เห็นส่วนมากในระแวกใกล้เคียง
จะมีห้องเช่าในราคา 4-6000ต่อเดือนเป็นคู่แข่ง
ไหนจะคู่แข่งในคอนโดเดียวกันอีก
คอนโดราคาล้านกว่า กลุ่มเป้าหมายหลักๆ
ก็คนที่เช่าอยู่ราคา4-6000 นั่นแหละ
จูงใจโดยจ่ายเพิ่มต่อเดือนอีกนิดมีห้องเป็นของตัวเอง
เท่ากับตัดลูกค้าที่จะเช่ากลุ่มออกนี้ไปด้วย
เก็งกำไร อย่าลืม เก็งขาดทุน
ถ้าจะกู้ปล่อยเช่า ก็ไม่ควรกู้ 90-100%
กู้สัก 50-60% น่าจะกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่า
ไม่เถียงในเรื่องที่จะได้ทรัพย์สินมาเป็นของเรานะครับ
แต่คาดหวังคนเช่าตลอดระบะเวลาที่ผ่อน นี่เสี่ยงไปหน่อย
By: umibozu
Since: 27 ก.ย. 55 21:33:21
คห4 อย่าลืมค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายด้วยนะครับ เดือนนึงตีซะ 1 พันบาทสำหรับห้องขนาด 30 ตรม
By: kata
Since: 27 ก.ย. 55 21:43:54
ซื้อแล้วตกแต่งขายทำกำไรดีกว่านะ
มีเพื่อนทำแบบนี้อยู่ได้กำไรประมาณ 2-3 แสนก็คุ้มแล้ว
แต่ต้องเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว
By: march_k
Since: 27 ก.ย. 55 23:37:07
#6 แสดงว่าไม่เคยลงทุนในอสังหาจริงๆใช่ไหมครับ?
งั้นมาๆ เข้ามาใกล้ๆ ผมจะเหลาให้ฟัง
โปรโมชั่นของธนาคารส่วนใหญ่ จะให้กู้ในอัตรา 3 ปีแรก จะเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4% ครับ เนื่องจากเป็นอัตราเงินเฟ้อโดยเฉลี่ยของประเทศไทย โดยจะมีธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่จะให้อัตราดอกเบี้ยใน 3 ปีแรก ถูกกว่านั้น
ซึ่งหมายความว่า การจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารใน 3 ปีแรกนั้น เท่ากับว่า เราแทบจะไม่ได้จ่ายดอกเบี้ยเลย เมื่อเทียบกับการซื้อเงินสด เพราะว่าไปชดเชยกับอัตราเงินเฟ้อนั่นเอง เท่ากับว่า รายได้ที่เกิดขึ้นใน 3 ปีแรกของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือรายได้สุทธิที่ได้รับจริงๆครับ หรือจะพูดอีกอย่างให้เข้าใจได้ว่า หาก 3 ปีแรกไม่มีคนเช่าห้องของคุณเลยแม้แต่วันเดียว ก็ไม่ต่างอะไรกับการที่คุณเอาเงินใส่ตุ่ม แล้วฝังดินเอาไว้หลังบ้านครับ
นอกจากนั้นเมื่อพ้นช่วง 3 ปีแรกไปแล้ว เรายังสามารถ Re-finance กับธนาคารหลายๆแห่งเพื่อลดดอกเบี้ยได้ โดยดอกเบี้ยโดยเฉลี่ย จะอยู่ที่ประมาณ 4-4.5% เท่านั้นเองครับ โดยสามารถ re-finance ได้ในทุกๆ 3 ปีเพื่อคงสภาพดอกเบี้ยราคาถูกได้ครับ
กำไรจะมาจากไหนอีก?
1. รายได้จากค่าเช่า จะเป็นรายได้หลักครับ
2. ค่าภาษีจากการซื้อที่อยู่อาศัย สามารถนำมายื่นลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตอนปลายปีครับ
3. นอกจากนั้นแล้ว ปัจจุบัน ยังมีโครงการบ้านหลังแรก ซึ่งสามารถนำมาลดภาษีที่ต้องจ่ายปลายปีได้อีกต่อหนึ่ง ลองศึกษารายละเอียดดูจากเว็บของกรมสรรพากรครับ นี่ยังไม่นับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อขายไป ที่จะเพิ่มขึ้นทุกปี ตามอัตราเงินเฟ้อนะครับ
By: basicball
Since: 28 ก.ย. 55 09:26:36
ถ้าการลงทุนอสังหา คือ แบบที่คุณอธิบายมาแบบนั้น ไม่เคยครับ
ผมมีแค่ห้องไว้เก็บค่าเช่าไปทุกเดือนสม่ำเสมอเท่านั้น
คิดเลขไม่เก่งและไม่ค่อยชอบความเสี่ยงครับ
ความชำนาญต่างกัน คิดไม่เหมือนกัน
ผมเอาเวลาไปทำรายได้ในเรื่องที่ถนัดดีกว่า
ส่วนจขกท.จะเลือกแบบไหนก็แล้วแต่ชอบครับ
By: umibozu
Since: 28 ก.ย. 55 14:00:20
ทำการบ้านเยอะๆครับ หาคอนโดราคาถูกทำเลดีๆ ยังมี ผมหาเจอแล้วครับ แน่นอนถ้าสะดวกใกล้สถานีรถไฟฟ้า ใกล้ของกิน หาคนเช่าไม่ยาก หรอกครับ ตามทฤษฏีการกู้เงินมาซื้อไม่ขาดทุน ลองดูดีๆ มูลค่าหนี้ที่กู้มาซื้อมีแต่ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป แต่มูลค่าสิินทรัพย์เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ถ้าโชคดีแบบผมอาจเกินมูลค่าหนี้เป็น 4 เท่าตัว !!!!! อันนี้เป็นที่ดินที่ซื้อมาเมื่อ 6 – 8 ปีที่แล้วนะครับ ที่มูลค่าเพิ่มเกินกว่าหนี้ ผมกู้ซื้อที่ดินเปล่าได้เป็นรุ่นสุดท้ายของกรุงไทย ก่อนบินไปทำบางสิ่งที่ UK เป็นเวลา 4 ปี และกลับมาไทยตกใจมากๆๆๆๆ ตอนนี้เน้นแต่ซื้อคอนโดให้เช่าครับ
By: Condo นะจ๊ะ
Since: 1 ต.ค. 55 19:25:55