รบกวนชาวชายคาด้วยครับ
ผมซื้อที่ดินย่านมาบยางพรไว้สองแปลง แปลงไร 200 ตารางวาติดกัน
ที่ดินติดหน้าถนนสาธารณะกว้าง 20 เมตร ยาว 40 เมตร สองแปลงต่อกันเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้าขนาดยาว
ตั้งใจจะสร้างห้องเช่าสองชั้นไว้ให้พนักงานโรงงานเช่า ค่าเช่าเดือนละ 2500 บาท
(สอบถามละแวกนี้แล้ว ราคาเช่าเท่านี้ครับ)
ผมลองวาง layout คร่าวๆ แต่ความรู้เรื่องระยะร่นรวมถึงองค์ประกอบของตัวตึกยังไม่เชี่ยวชาญมากนัก
รบกวนชาวชายคาให้คำแนะนำด้วยครับ
สำหรับด้านหน้าที่ติดถนนสาธารณะกว้าง 20 เมตรนั้น
ผมตั้งใจจะสร้างห้องแถวสองชั้น ชั้นล่างทำคล้ายๆอาคารพาณิชย์ไว้ขายของได้
สร้างสี่ห้อง แบ่งเป็นฝั่งละสองห้อง กว้างห้องละ 4 เมตร ลึก 7 เมตร
จะเหลือพื้นที่ตรงกลาง 4 เมตรไว้เป็นทางเข้าออกข้างใน
**แต่ถ้าคิดกว้าง 4 เมตร มันก็จะพอดี 20 เมตร ซึ่งผมไม่แน่ใจว่าคิดอย่างนี้ผิดหรือเปล่า
มันต้องเหลือระยะพื้นที่ด้านข้างเท่าไหร่ด้วยไหม
รวมถึงพื้นที่ด้านหน้า ต้องเว้นห่างจากถนน 3 เมตรด้วยไหมครับ ?
———————————————-
สำหรับห้องเช่าด้านในนั้น
ตั้งใจอย่างจะสร้างเป็นแถวยาวขนาบซ้ายและขวา แต่ไม่แน่ใจว่าความกว้าง 20 เมตรนั้นจะสามารถสร้างได้หรือไม่ครับ
เฟสแรกจึงตั้งใจสร้างฝั่งด้านขวาก่อน
สร้างสองชั้น ชั้นละ 10 ห้อง
กว้าง 3.5 ลึก 7 เมตร ทั้งหมดรวม 20 ห้อง
รวมความกว้างทั้งหมด 35 บวกกับตึกด้านหน้า 7 บวกระยะห่างจากถนนอีก 3 รวมเป็น 45
ซึ่งเกินเนื้อที่แปลงแรกไปแล้วแน่นอน -_-"
(ไม่อย่างนั้นผมอาจต้องลดลงเหลือเพียงชั้นละ 8 ห้อง)
—————————————
ใจจริงผมอยากสร้างขนาบทั้งซ้ายขวา
แต่ถ้าคิดว่าห้องแถวลึก 7 เมตร สองฝั่งก็รวมเป็น 14
และถ้าด้านหลังมีหน้าต่างก็ต้องเว้นระยะห่างอีกข้างละ 2 เมตร
รวมเป็น 14 + 4 = 18
นั่นคือเหลือพื้นที่ตรงกลางเป็นถนนแค่สองเมตรเท่านั้น !!!
คงสร้างแบบนี้ไม่ได้ใช่ไหมครับ
คิดไม่ออกว่าจะวาง layout แบบไหนเพื่อใช้พื้นที่ใช้สอยให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด
รบกวนชาวชายคาให้ความเห็น คำแนะนำด้วยครับ
แล้วเรื่องที่จอดรถอีก ปกติเขามีหลักคิดไหมครับว่า จำนวนห้อง(พื้นที่เท่าไหร่)
จะต้องมีเนื้อที่ที่จอดรถเท่าไหร่ รบกวนด้วยครับ
ปล. ถ้าลดความลึกของห้องเหลือ 6 เมตร กลางเป็นห้อง 3.5 x 6 มันจะเล็กไปไหมครับ
ขอบคุณสำหรับทุกความเห็นครับ
By: เด็กวัดบ้านนอก
Since: 12 พ.ค. 55 20:24:40
คำค้นหา:
- แบบห้องแถวให้เช่า
- แบบแปลนห้องแถวชั้นเดียว
- ห้องแถวชั้นเดียว
- แปลนห้องเช่าชั้นเดียว
- แบบแปลนห้องแถวชั้นเดียวฟรี
- แบบแปลนห้องแถวสองชั้น
- แปลนห้องแถวชั้นเดียวฟรี
- แบบแปลนห้องเช่า
- แปลนห้องแถวสองชั้น
- แปลนห้องแถวให้เช่า
มาบยางพร ชื่อคุ้นๆหูแฮะ อยู่แถวปลวกแดงใช่อ่ะเป่า
เรื่องแบบก็
1.ตรงที่ติดถนนต้องเว้นเข้ามา 6.00 ม.จากกึ่งกลางถนนนะครับ สีส้ม
(ใช้เป็นอาคาร ตึกแถวนะครับ ไม่ใช่ บ้านแถว)
2.ด้านข้าง สีส้ม ต้องเว้น 0.50 และเป็นผนังทึบ
ด้านหลังกัน 3.00 เป็นที่ว่าง เพราะเป็นตึกแถว
3.ห้องแถวสีเหลืองกับขาว ด้านที่ชิดกับที่ดินต้องเว้น 2.00 ม.
เพราะเป็นบ้านแถว
4.บ้านแถว (ทาวน์เฮ้าว์)หน้าต้องกว้าง 4.00 ม. 3.50 ไม่ได้
ขนาดต่ำสุดที่ยอมคือ 4.00×6.00 ม.(24.0 ตร.ม.)
5.ด้านหน้าของบ้านแถว ต้องมีพื้นทีว่างไม่น้อยกว่า 3.00 ม.
(ไม่เกี่ยวกับถนน)
6.ถนนด้านหน้าต้องกว้าง 6.00 ม.
7.ที่จอดรถบ้านแถวไม่คิด (ก็เขาเว้นไว้ 3.00 ม.แล้วไง)
ส่วนตึกแถวไม่ต้องมีเพราะพื้นที่รวมกันแล้ว ไม่เกิน 2000 ตร.ม.
… หมดแล้ว มั๊งนะ มีอะไรก็ถามต่อแล้วกันนิ
By: tzu149
Since: 12 พ.ค. 55 22:36:03
งานนี้เหนื่อยครับ ต้องศึกษาข้อจำกัดด้านกฏหมาย และการใช้ที่ดิน ไหนจะงานระบบสาธารณูปโภค ประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ น้ำทิ้ง การควบคุมเพลิงไหม้ ฯลฯ
เท่าที่ฟังดูจากแนวความคิดก็มีจุดบกพร่องหลายจุดครับ
แนะนำจ้างสถาปนิก หรือบริษัท ที่มีความเชี่ยวชาญมาช่วยวางผัง น่าจะดีกว่า
By: NarpArch (Piggaju_Arch)
Since: 12 พ.ค. 55 22:38:46
#1 มาบยางพร อยู่ปลวกแดง เป็นแหล่งที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรม เช่น eastern seabord, amata city, siam eastern ครับ
ก่อนอื่นขอบคุณสำหรับคำแนะนำมากๆครับ
จากรูป ผังตึก(ห้องพัก) ผมวาดแนบชิดกับแนวเขตที่ดินเลย ซึ่งทราบครับว่ามันผิดหลักกฎหมาย
แต่อยากเขียนให้เห็นภาพแผนผังน่ะครับ
**ทั้งหมดที่ผมจะสร้าง ไม่ใช่บ้านเช่านะครับ แต่คล้าย "ห้องเช่า" เสียมากกว่า
แล้วก็ไม่ใช่ townhouse ด้วยครับ
ส่วนโซนสีส้มด้านหน้าติดถนนนั้น ดูๆแล้วคงต้องออกแบบให้คล้าย townhome
ออกแบบต่างจากห้องเช่าไปเลย เพราะจะแยกห้องสองชั้นออกจากกันคงทำได้ยาก เพราะไม่มีเนื้อที่ให้ทำบันไดขึ้น
สองห้องก็ 8 เมตร ซ้ายขวารวม 16 เมตร
เหลือพื้นที่ทางเข้าแค่ 4 เมตร ซึ่งเต็มที่แล้ว
———————————-
ถ้าด้านหน้าเป็น townhome ผมเห็นบางที่เหลือพื้นที่ด้านหลัง 2 เมตรเองครับ
กรณีนี้จำเป็นไหมว่าต้องเหลือถึง 3 เมตร (เพราะดูจะเสียพื้นที่ใช้สอยไปเยอะมากพอสมควร)
ส่วนตึกส้ม ต้องเว้นด้านข้าง 0.5 และเป็นผนังทึบ ตรงนี้เข้าใจครับ
———————————
เดี๋ยวนี้ห้องแถว บังคับหน้ากว้างขั้นต่ำ 4 เมตรแล้วเหรอครับ ?
———————————–
ถ้าข้อบังคับกำหนดว่าพื้นที่ด้านหน้าของห้องแถวต้องมีอย่างต่ำ 3 เมตร
นั่นแสดงว่าผมคงไม่สามารถสร้างห้องแถวขนาบติดเขตแนวที่ดินทั้งสองฝั่งซ้ายขวาได้แล้วใช่ไหมครับ
เพราะหากคิดเพียงด้านเดียว (สมมติโซนสีเหลือง)
เว้นด้านหลัง 2 ตัวบ้านลึกอย่างน้อย 6 พื้นที่ด้านหน้า 3 รวมเป็น 11
ซึ่งหากรวมอีกฝั่งก็จะเป็น 22 ซึ่งเกินเนื้อที่แปลงผมซึ่งกว้างเพียง 20 เมตร
**กรณีนี้พอจะมีทางปรับผังเพื่อให้สามารถสร้างห้องขนาบทั้งสองฝั่งได้ไหมครับ ขอคำแนะนำด้วยครับ
By: เด็กวัดบ้านนอก
Since: 12 พ.ค. 55 23:01:38
#2 ขอบคุณครับ ผมเป็นมือใหม่เรื่องอสังหา ตอนนี้กำลังศึกษาอยู่
เลยอยากขอความเห็นชาวชายคา ไว้เป็นความรู้เบื้องต้นก่อนน่ะครับ
By: เด็กวัดบ้านนอก
Since: 12 พ.ค. 55 23:02:57
แบบห้องก็เป็นแบบธรรมดามากที่สุด ผมต้องการ save ค่าใช้จ่ายให้มากที่สุดครับ
เครดิตแปลนจากคุณโปรช่างก่อสร้างครับ
ปล.แปลนนี้เขาก็ออกแบบความกว้างไว้ที่ 3.5 เมตรนะครับ
ชั้นละสิบห้อง ยาวรวม 35 เมตรน่ะครับ
ผมเลยกำหนดขั้นต่ำที่ 3.5 เมตรน่ะครับ
***
จากรูปพื้นที่ด้านหน้ากำหนด 1.5 เมตร
ถ้าตามข้อกำหนดที่บอกว่าต้องมีพื้นที่ด้านหน้าอย่างต่ำ 3 เมตร
นั่นคือ ผมต้องเผื่อระยะออกไปอีก 1.5 จากแบบผัง (รวมเป็น 3)
ผมเข้าใจถูกไหมครับ ?
By: เด็กวัดบ้านนอก
Since: 12 พ.ค. 55 23:09:52
ถ้าผมทำพื้นเป็นพื้นปูนขัดมัน ไม่ปูกระเบื้อง
เทียบกันแล้ว(ต่อตารางเมตร)
ค่าใช้จ่ายแบบ
1.พื้นปูนขัดมัน
2.พื้นปูกระเบื้อง (เกรดธรรมดา)
อย่างไหนค่าใช้จ่ายสูงกว่ากันครับ ?
By: เด็กวัดบ้านนอก
Since: 12 พ.ค. 55 23:16:09
คุณ จขกท. คุณต้องเข้าใจก่อนว่า สิ่งที่คุณจะทำเนี่ย ไม่มีหรอกนะครับ "ห้องเช่า" เนี่ย
"ห้องเช่า" ก็คือ อพาร์ทเม้นท์ นั่นแหล่ะครับ
ซึ่งไม่ใช่ ในสิ่งที่คุณเขียนมาเลยนะครับ
ของคุณเกี่ยวกับ ห้องแถว-ตึกแถว และบ้านแถว (ทาวน์เฮ้าส์)
ห้องแถว ต่างกับตึกแถวตรงที วัสดุทนไฟ กับไม่ทนไฟ
แต่มักใช้ควบคุ่กัน ขนาดของมันต่ำสุดคือ 4.00 x 7.50 (30.0 ม.)
บ้านแถวต่ำสุด 4.00 x 6.00 ม.(24.0 ตร.ม.)
กว้าง 4.00 ต่ำสุด ทั้งหมดล่ะครับ
3.50 ม. อ่ะของเก่า เขายกเลิกไปแล้ว
… จขกท คุณควรไปหาหนังสือเกี่ยวกับ กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543)
เพราะว่าเขตนั้น เขาใช้ฉบับนี้ บังคับอยู่
การขออนุญาตสมัยนี้ มันไม่เหมือนเมื่อก่อนแล้วนะครับ สำหรับในเขตเมืองๆๆหน่อย
จะ อบต ไหนก็ได้ เพราะมันมีคนเซ็นต์กันหลายคน แล้วเขาก็กลัวเรื่องนี้กัน
เพราะมันมีตัวอย่าง โดนดอง โดนฟ้องกันเยอะเลยอ่ะครับ
เขาจึงมักเขียนแบบอย่าง สร้างอีกอย่างกัน
… อันนี ผมเขียนถึง การเขียนแบบยื่นอนุญาตอ่ะครับ
ส่วนจะมีเทคติคหลบเลี่ยงได้อย่างไร ก็แนะนำเหมือน คคห.2 ล่ะครับ
หาคนคุยด้วย ที่เขาสามารถตอบโจทย์ให้คุณได้
ยิ่งความต้องการคุณยิ่งมาก ยิ่งหลบกฎหมายเยอะ คุณต้องใช้คนที่ชำนาญ
มีคอนเนคชั่นดีอีกต่างหาก ไม่เหมาะหรอกนะครับ ที่จะมาศึกษาเอง
เพราะขนาดเจ้าของหมู่บ้าน ทำงานมาเป็น 10 ปี ผมยังเห็น หน้าแหก
เพราะเขาไม่ยอมกัน
ทั้งๆที่ก็ได้บอกไปแล้ว แต่แกว่า
เอ้ย ทำไม ทีนั่นตรูทำได้ว่ะ ทำมาตั้ง 2-3 โครงการแล้ว
… นี่แหล่ะ คือตัวอย่าง
By: tzu149
Since: 12 พ.ค. 55 23:42:47
ขอบคุณคุณ tzu149 มากๆครับ
ที่ผมสนใจทำธุรกิจห้องเช่า เพราะว่าละแวกนี้ความต้องการห้องเช่าเยอะมากจริงๆครับ
ผมเองมีเงินเหลือเก็บ และอยากคิดลงทุน
ผมจึงสนใจอยากทำธุรกิจห้องเช่า (ตอนนี้ก็ทำงานประจำอยู่)
คงต้องศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมอีกเยอะอย่างที่คุณว่า
ตอนนี้ก็ซื้อที่ดินเก็บไว้ก่อน
ต้องขอบอกว่าราคาที่ดินแถวนี้ขึ้นกระฉูดมากๆครับ เหอๆ
By: เด็กวัดบ้านนอก
Since: 12 พ.ค. 55 23:51:24
เทคนิคการยื่นขอไม่ให้ผิดกฏหมายแล้วเจ้าหน้าที่รัฐยินยอมให้ผ่าน
มันเป็นศาสตร์ที่ต้องอาศัยความเข้าใจอย่างถ่องแท้ทางกฏหมาย
และประสบการณ์ในวิชาีชีพ ไม่สามารถจะบอกกล่าวในพื้นที่อันเป็นสาธารณะ
ซึ่งต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญอย่างแท้จริงมาประชุมปรึกษาแก้ไขหาทาง
เชื่อว่าทำได้ครับ แต่อาจไม่ได้ตามความต้องการของเจ้าของทั้งหมด
ค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษานั้นน้อยกว่าเงินที่คุณจะลงทุนมากมายครับ
By: NarpArch (Piggaju_Arch)
Since: 13 พ.ค. 55 00:02:33
ให้ อบต นั้นแหละ หาคนเขียนให้
By: bigrain4
Since: 13 พ.ค. 55 08:26:06
ขอบคุณครับ
By: เด็กวัดบ้านนอก
Since: 13 พ.ค. 55 10:59:33
ผมว่า จขกท.คงคำนวณอะไรผิดไปหน่อยนะครับ
เอาตัวตึกแถวด้านหน้าก่อน ผมว่าลึก 7 เมตรมันน้อยไป แต่เอาตามนี้ก่อน ระยะร่นถนนสาธารณะ 6 เมตร ก็น่าจะร่นให้ตัวตึกห่างจากกลางถนน 6 เมตร คือร่น 3 เมตร รวมแล้วก็เสียที่ดินไป 10 เมตร (แต่ผมว่าตึกสั้นไป)
แล้วทีนี้ระหว่างตึกด้านหน้ากับด้านใน ผมว่าอย่างน้อยคงต้องเว้นไม่ต่ำกว่า 2 เมตร (ต้องศึกษากฎหมายดูแหละครับ) บวกกับด้านหลังคงต้องเว้นระยะอีกส่วนนึง ก็คิดว่าเหลือพื้นที่ไม่ควรเกิน 25 เมตร ถ้าจัดหาร 4 ก็ควรได้ชั้นละแค่ 6 ห้องแค่นั้น แล้วถ้าสร้างตามแบบจริง ๆ คงต้องมีพื้นที่ทำบันไดอีก 1 ส่วน ก็คิดว่าเหลือแค่ 5 ห้องต่อชั้นแค่นั้นแหละครับ
แล้วคงต้องมีการแบ่งพื้นที่ไว้เป็นที่จอดรถด้วยนะครับ
ผมคิดว่า จขกท.ลองวางห้องเป็นรูปตัว L ด้านหลังขนานกับถนนก่อนก้อนนึง แล้วค่อยดึงมาตั้งฉากกับถนน ที่เหลือหน้าตัวอาคาร ก็ทำเป็นที่จอดรถ ชั้นนึงไม่น่าจะได้เกิน 7 ห้อง สองชั้นก็ 14 ห้อง ถ้าได้ค่าเช่าเดือนละ 2500 ก็ได้ 35000 บวกกับอาคารด้านหน้าถ้า 4 ห้อง ได้ค่าเช่าประมาณ 15000 บาท รวมแล้วเดือนนึงมีรายได้จากค่าเช่า 50000 บาท ปีนึง 600,000 บาท
ค่าก่อสร้างอาคารที่ว่า ผมว่าน่าจะเกิน 2 ล้าน ก็คิดว่าหักค่าใช้จ่ายระหว่างปี 5 ปีน่าจะคืนทุนค่าก่อสร้างได้แล้วครับ ส่วนค่าที่ดินอันนี้ก็ต้องแล้วแต่ว่าจะใช้เวลานานเท่าไหร่
By: Lpg_Horse
Since: 13 พ.ค. 55 12:27:09
#12 ขอบคุณมากครับ
จริงๆแล้วผมซื้อที่ดินไว้สองแปลงติดกัน แปลงละ 200 ตรว
ดังนั้นความลึกจริงจะได้ทั้งหมด 80 ม
แต่เริ่มแรกผมอยากบริหารที่ดินเพียงแปลง้ดียวก่อนน่ะครับ
อีกผืนหนึ่งเก็บไว้ก่อน อาจไว้ปล่อยขายได้ในอนาคต
จริงๆผมก็คิดออกแบบแบบตัวแอลเหมือนกันครับ ที่้หลืออีกฝั่งก็ทำที่จอดรถ
แต่มานั่งคิดดู ด้านหน้าร่น 3 ตึกลึก 7 ร่นหลังอีก 2 รวมเป็น 12
เท่ากับเหลือแนวลึกจริงๆเพียง 28
หักบันได 1.5 ระยะร่นต่อจากตึกด้านหน้าอีก 2
เหลือสุทธิจริงๆเพียง 24.5
อาจสร้างห้องเช่าได้เพียง 6 ห้องด้วยซ้ำ (กรณีใช่ที่ดินแปลงเดียวน่ะครับ)
ขอบคุณสำหรับคำแนะนำนะครับ
By: เด็กวัดบ้านนอก
Since: 13 พ.ค. 55 12:57:13
ส่วนห้องแนวขนานกับถนนดานใน
หากทำผนังติดเขตที่ดินแบบทึก สองฝั่งร่นรวม 1 เหลือ 19
ก็สร้างได้เต็มที่ชั้นละ 4 ห้องครับ
สามเมตรที่เหลืออาจไว้ทำที่หอคอยแทงค์น้ำ
By: เด็กวัดบ้านนอก
Since: 13 พ.ค. 55 13:00:30